Planifica tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda: un 20% para la entrada y un 10-15% adicional para gastos e impuestos. Antes de firmar nada, comprueba el tipo autonómico exacto que te corresponde, porque puede cambiar tu presupuesto en varios miles de euros.
En cifras: para una vivienda de 250.000 €, los gastos e impuestos pueden suponer entre 25.000 € y 37.500 €, sin contar la entrada.
Puntos clave
| Punto | Detalles |
|---|---|
| Ahorro total necesario | Calcula un 20% de entrada más un 10-15% en gastos e impuestos sobre el precio de la vivienda. |
| El impuesto depende del tipo de vivienda | Obra nueva paga IVA (10%) más AJD; segunda mano paga ITP, ambos según la comunidad autónoma. |
| La comunidad autónoma decide el ITP | Los tipos van del 4% en País Vasco hasta el 10% en Cataluña o la Comunidad Valenciana. |
| La LCCI cambió el reparto hipotecario | El banco cubre notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca; el comprador paga la compraventa y la tasación. |
| Alternativa si el ahorro no llega | El alquiler con opción a compra de Hogarluco fija el precio desde el inicio y reduce la entrada necesaria. |
Tabla de contenidos
- ¿Qué gastos hay que contemplar al comprar una vivienda?
- ITP frente a IVA + AJD: qué impuesto pagas y cuánto cuesta
- Notaría, registro, tasación y gestoría: cuánto cuesta cada trámite
- ¿Quién paga cada gasto, el comprador o el vendedor?
- Cómo calcular el coste total: pasos y ejemplos
- ¿Se pueden financiar los gastos de compraventa con la hipoteca?
- Trucos reales para reducir los gastos de compraventa
- ¿Cuándo se paga cada gasto durante el proceso de compra?
- Por qué conviene calcular los gastos antes de buscar piso
- Si tus ahorros no llegan al 30%, existe otro camino
- Fuentes
- Preguntas frecuentes
¿Qué gastos hay que contemplar al comprar una vivienda?
Más allá del precio de la vivienda, hay un conjunto de partidas fijas que aparecen en prácticamente todas las compraventas. Conocerlas de antemano evita sorpresas de última hora frente al notario.
- Impuesto de transmisión (ITP o IVA + AJD): la partida más grande, calculada sobre el precio o el valor de referencia catastral. La paga el comprador.
- Notaría: honorarios regulados por escritura de compraventa. Corresponde al comprador, salvo pacto distinto.
- Registro de la propiedad: inscripción de la escritura, con aranceles fijados por ley. Lo abona el comprador.
- Gestoría: tramitación de impuestos y presentación de documentos. Es un gasto negociable y lo asume normalmente el comprador.
- Tasación: obligatoria si se pide hipoteca, la exige el banco pero la paga el comprador.
- IBI prorrateado: se reparte entre comprador y vendedor según los días de uso del año, aunque en la práctica suele acordarse en el contrato.
- Plusvalía municipal: grava el incremento de valor del terreno y, salvo pacto en contrario, la paga el vendedor.
- Seguro de hogar y, en algunos casos, de vida: exigidos habitualmente por la entidad hipotecaria.
ITP frente a IVA + AJD: qué impuesto pagas y cuánto cuesta
Si compras de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que sustituye al IVA y al AJD, y cuyo tipo también fija cada comunidad autónoma.
Los tipos de ITP varían de forma notable:
- País Vasco: en torno al 4%
- Madrid y Navarra: alrededor del 6%
- Cataluña y Comunidad Valenciana: hasta el 10%
Ejemplo comparativo: por una vivienda de 250.000 €, el ITP puede ir de 10.000 € en un territorio con tipo del 4% a 25.000 € en uno con tipo del 10%. En obra nueva, el mismo importe generaría 25.000 € de IVA más entre 1.250 € y 3.750 € de AJD, según la región.
Casi ocho de cada diez compraventas recientes en España corresponden a vivienda de segunda mano, así que para la mayoría de compradores el ITP autonómico es la cifra que realmente decide el presupuesto. Ten en cuenta además que muchas comunidades exigen tributar sobre el valor de referencia catastral cuando este supera el precio pactado en la escritura, lo que puede encarecer el impuesto aunque hayas negociado bien el precio de compra.
Notaría, registro, tasación y gestoría: cuánto cuesta cada trámite
Estos gastos administrativos son obligatorios en casi cualquier operación y conviene distinguir qué parte está regulada y cuál admite negociación.
- Tasación: entre 300 € y 600 €, según superficie y tipo de inmueble.
- Notaría: el arancel está fijado por ley, pero varía con el número de folios y anexos de la escritura; en la práctica suele moverse en varios cientos de euros según la complejidad del documento.
- Registro de la propiedad: arancel regulado, proporcional al precio de la vivienda.
- Gestoría: entre 300 € y 800 €, con libertad total de precios entre profesionales.
Los aranceles de notaría y registro están regulados y apenas dejan margen de ahorro. La gestoría, en cambio, no está regulada, así que comparar presupuestos tiene sentido antes de comprometerte con la primera que te ofrezca el banco. Pide siempre una factura detallada de la provisión de fondos, la cantidad que adelantas a la gestoría para cubrir impuestos y aranceles: si sobra dinero, tienen que devolvértelo.
¿Quién paga cada gasto, el comprador o el vendedor?
En la práctica habitual, el comprador asume la mayoría de los gastos de la operación: impuesto de transmisión, notaría de compraventa, registro y gestoría. El vendedor, por su parte, suele hacerse cargo de la plusvalía municipal, salvo que ambas partes pacten otra distribución.
Desde que entró en vigor la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), el reparto de los gastos hipotecarios cambió de forma sustancial: el banco asume la notaría de la hipoteca, la gestoría hipotecaria, el registro de la hipoteca y el AJD de la hipoteca. El comprador sigue pagando la notaría y el registro de la compraventa, la tasación y el impuesto de transmisión.
Si algo no queda claro, el contrato de arras es el momento de fijarlo por escrito. Una cláusula ambigua sobre quién paga qué es una fuente habitual de conflictos justo antes de la firma.
Cómo calcular el coste total: pasos y ejemplos
El cálculo sigue siempre la misma lógica, cambien las cifras que cambien:
- Fija el precio de compra y determina si el inmueble es obra nueva o segunda mano.
- Aplica el impuesto correspondiente: IVA + AJD en obra nueva, ITP en segunda mano, según tu comunidad.
- Suma notaría, registro, gestoría y tasación.
- Añade la entrada, normalmente el 20% del precio si financias el resto con hipoteca.
- Reserva un margen para una posible diferencia entre el precio pactado y el valor de tasación del banco.
Total aproximado: 54.200 €.
Ejemplo B: vivienda de 300.000 €, obra nueva Total aproximado: 96.000 €.
En obra nueva conviene añadir una columna extra a tu hoja de cálculo: valor tasado frente a precio pactado. Cuando la tasación queda por debajo del precio del promotor, el banco financia solo sobre el valor tasado y tú tienes que cubrir esa diferencia de tu bolsillo, además de la entrada.
¿Se pueden financiar los gastos de compraventa con la hipoteca?
Los gastos de compraventa casi nunca entran dentro de ese porcentaje, salvo excepciones puntuales negociadas con la entidad.
- La LCCI obliga al banco a cubrir los gastos ligados directamente a la hipoteca (notaría, registro y gestoría de la hipoteca, y su AJD).
- La tasación y la gestoría de la propia compraventa siguen corriendo por cuenta del comprador, salvo que la negocies aparte.
- Si tus ahorros no llegan, existen alternativas: un préstamo personal complementario, aportar una entrada mayor para reducir el importe hipotecado, o modelos como el alquiler con opción a compra, que reparten el esfuerzo del ahorro en el tiempo.
Trucos reales para reducir los gastos de compraventa
Consejo profesional: Pide siempre el desglose exacto de la provisión de fondos antes de firmar con la gestoría. Un presupuesto sin detalle línea por línea suele esconder margen que podrías ahorrarte.
- Compara al menos dos o tres gestorías: sus honorarios no están regulados y las diferencias pueden ser de varios cientos de euros.
- Contrata una tasadora independiente cuando el banco te lo permita, en lugar de aceptar la primera que te propongan.
- Revisa si tienes derecho a un tipo reducido de ITP en tu comunidad autónoma: muchas regiones aplican bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
- Desconfía de cualquier gestoría o intermediario que pida pagos adelantados sin justificante o factura.
¿Cuándo se paga cada gasto durante el proceso de compra?
Los desembolsos no llegan todos a la vez. Conocer el calendario ayuda a no quedarte corto de liquidez en el momento equivocado.
- Reserva o contrato de arras: se entrega una señal, habitualmente entre el 5% y el 10% del precio, que se descuenta del pago final.
- Antes de la firma: se paga la tasación y se prepara la provisión de fondos para la gestoría.
- Día de la firma ante notario: se abona el resto del precio, la notaría, y se liquidan los impuestos (ITP o IVA + AJD) en los días posteriores, dentro del plazo legal.
- Tras la inscripción registral: la gestoría ajusta la provisión de fondos y devuelve el sobrante si lo hay.
Por qué conviene calcular los gastos antes de buscar piso
Muchos compradores calculan la entrada y se olvidan del resto, y descubren el desfase cuando ya han firmado unas arras. Los dos tropiezos más comunes que veo repetirse son la tasación por debajo del precio pactado en obra nueva y los retrasos de entrega, que a veces obligan a seguir pagando alquiler mientras se espera la vivienda.
Mi recomendación es simple: antes de visitar un solo piso, comprueba el tipo de ITP o AJD de tu comunidad en un portal oficial y calcula al menos dos escenarios, uno optimista y otro conservador. La Ley 5/2019 cambió las reglas del juego en la parte hipotecaria, pero la fiscalidad de la transmisión sigue dependiendo enteramente de dónde compres. Ese dato, más que ningún otro, decide si tu presupuesto cuadra o no.
Si tus ahorros no llegan al 30%, existe otro camino
El modelo que gestiona Hogarluco fija el precio de compra desde el primer día, exige una entrada reducida y descuenta parte de la renta mensual del precio final, de forma que vas construyendo tu entrada mientras vives en la vivienda.
Es una opción especialmente útil si necesitas tiempo para completar el ahorro de la entrada, o si te preocupa el riesgo de que la tasación quede por debajo del precio pactado, algo frecuente en obra nueva. Al fijar el precio de compra desde el principio, Hogarluco elimina esa incertidumbre: sabes exactamente cuánto vas a pagar y cuándo. Puedes consultar las condiciones del alquiler con opción a compra en Madrid o revisar el catálogo de propiedades disponibles para pedir un asesoramiento adaptado a tu situación.
Fuentes
Antes de firmar, conviene contrastar los tipos vigentes en fuentes oficiales, porque cambian por comunidad y a veces por ejercicio fiscal.
- Interforo Abogados — impuestos al comprar una vivienda en España
- Agencia Tributaria — IVA e ITP en operaciones inmobiliarias
- Orozco y Asociados — gastos de hipoteca y LCCI
- ViviendaDe — ITP vs IVA/AJD (análisis)
- BBVA — ¿Qué paga el comprador y el vendedor de una vivienda?
Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un asesor financiero cualificado. Consulte a un profesional financiero cualificado sobre su caso particular antes de actuar según este contenido.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de 300.000 €?
En obra nueva, el IVA más el AJD elevan la cifra bastante por encima.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?
¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una casa en España?
Un extranjero paga exactamente los mismos impuestos de transmisión (ITP o IVA + AJD) que un residente, sin recargos adicionales por nacionalidad; las diferencias suelen aparecer en el tratamiento fiscal de plusvalías si vende más adelante.