En Madrid, el IBI urbano para 2026 se fija en el 0,414 %, aplicado sobre el valor catastral de cada vivienda. El pago voluntario se abre del 1 de octubre al 30 de noviembre de 2026, con opciones de fraccionamiento mediante el Sistema Especial de Pago o el Pago a la Carta. Si tu vivienda permanece vacía de forma permanente, puedes sufrir un recargo del 50 % sobre la cuota, mientras que familias numerosas y viviendas de protección oficial acceden a bonificaciones de hasta el 90 %.
En resumen:
- La rebaja del tipo del IBI en Madrid para 2026 afecta a más de 2,2 millones de viviendas, generando un ahorro total de 30,8 millones de euros.
- La cuota del IBI se calcula multiplicando el valor catastral por el 0,414 %, y es fundamental verificar éste en la sede del Catastro antes de pagar.
- Bonificaciones por familia numerosa y Vivienda de Protección Oficial pueden reducir hasta el 90 % el importe a pagar, siempre que se documenten y soliciten correctamente.
- El período voluntario para pagar en 2026 es del 1 de octubre al 30 de noviembre, con opciones de fraccionamiento y domiciliación bancaria.
- El responsable del pago en compraventas y alquileres es siempre quien figura como titular a 1 de enero del año fiscal, aunque se recomienda pactar prorrateos y cláusulas en contratos.
Tabla de contenidos
- Qué es el tipo del IBI en 2026 y a quién afecta en Madrid
- Cómo calcular cuánto pagarás por tu vivienda en Madrid
- Bonificaciones y exenciones para viviendas en Madrid: quién puede beneficiarse
- Fechas y formas de pago del IBI en 2026
- Quién paga el IBI en una compraventa o en un alquiler
- Cómo revisar tu valor catastral o reclamar un recibo del IBI
- Recargo por vivienda vacía: procedimiento y cómo defenderte
- Perspectiva práctica desde LUCO: cómo integrar el IBI 2026 en tus decisiones
- Lo que la mayoría de guías sobre el IBI no cuenta
- Cómo te ayuda LUCO a gestionar el IBI en tu próxima operación
- Fuentes
- Preguntas frecuentes
Qué es el tipo del IBI en 2026 y a quién afecta en Madrid
El Ayuntamiento de Madrid ha rebajado el tipo general del IBI urbano del 0,428 % al 0,414 % para 2026, una decisión recogida en la Ordenanza Fiscal nº 1.1 reguladora del impuesto, publicada en el Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid (BOAM). Esta ordenanza es el documento que fija cada año los tipos aplicables, las bonificaciones vigentes y los procedimientos de gestión del tributo.
La rebaja no es simbólica. El consistorio calcula un ahorro conjunto de 30,8 millones de euros para los propietarios madrileños, repartido entre más de 2,2 millones de inmuebles beneficiados en toda la ciudad. En la práctica, el efecto es mayor en términos porcentuales para inmuebles con valores catastrales bajos, mientras que en viviendas de alto valor el ahorro absoluto puede ser mayor pero proporcionalmente similar.
El IBI urbano no es el único tipo que existe. La ordenanza también regula tipos diferenciados para inmuebles rústicos y para los llamados Bienes Inmuebles de Características Especiales (BICE), como infraestructuras energéticas o de transporte. Para el propietario de una vivienda habitual, sin embargo, lo relevante es siempre el tipo urbano.
Este tributo afecta a prácticamente todo propietario de un inmueble en la capital, sin excepción por tipo de uso:
- Viviendas habituales, segundas residencias y pisos destinados al alquiler.
- Locales comerciales, oficinas y garajes con referencia catastral propia.
- Solares y parcelas urbanas sin edificar.
- Inmuebles heredados o en proceso de compraventa, hasta el cambio efectivo de titularidad catastral.
Cómo calcular cuánto pagarás por tu vivienda en Madrid
La fórmula es sencilla: la cuota íntegra del IBI se obtiene multiplicando el valor catastral del inmueble por el tipo impositivo del 0,414 %. A partir de esa cuota íntegra se restan las bonificaciones que correspondan, y el resultado es la cuota líquida, que es la cantidad que realmente aparece en el recibo.
El valor catastral no coincide con el precio de mercado. Suele ser inferior al valor de venta real, y se fija según criterios técnicos del Catastro que consideran ubicación, superficie, antigüedad y uso del inmueble. Conocer ese valor exacto es el primer paso antes de hacer ningún cálculo, y para eso existe una herramienta pública gratuita.
Consejo profesional: entra en la sede electrónica del Catastro con tu referencia catastral (aparece en el último recibo del IBI o en la escritura) y podrás consultar el valor vigente sin necesidad de cita previa ni desplazamiento.
Un par de ejemplos ayudan a visualizar el impacto real del tipo:
Estas cifras son orientativas y no incluyen otros recargos o tasas municipales que puedan añadirse al recibo, como la tasa de basuras en algunos ayuntamiles. Antes de firmar una compraventa o cerrar un contrato de alquiler con opción a compra, conviene siempre verificar el valor catastral actualizado en el propio recibo, ya que puede haber variado por revisiones catastrales recientes.
Bonificaciones y exenciones para viviendas en Madrid: quién puede beneficiarse
No todos los propietarios pagan la cuota íntegra. La Ordenanza Fiscal nº 1.1 recoge varias bonificaciones que pueden reducir de forma notable el importe final, y algunas se aplican automáticamente mientras que otras requieren solicitud expresa.
- Familia numerosa: la bonificación oscila entre el 50 % y el 90 %, según el valor catastral de la vivienda y el número de hijos. En muchos casos se aplica de oficio si el Ayuntamiento ya tiene registrado el título de familia numerosa, pero no siempre ocurre así.
- Vivienda de protección oficial (VPO): bonificación del 50 % durante los tres periodos impositivos siguientes al de otorgamiento de la calificación definitiva.
- Eficiencia energética y autoconsumo: reducción para inmuebles con instalaciones de energía solar térmica o fotovoltaica para autoconsumo, sujeta a la presentación del certificado técnico correspondiente.
Consejo profesional: revisa siempre el recibo antes de pagar. Si tienes derecho a una bonificación y no aparece reflejada, puedes solicitar la corrección presentando el título de familia numerosa, la calificación de VPO o el certificado energético en el registro municipal, sin esperar a que se aplique en el ejercicio siguiente.
Fechas y formas de pago del IBI en 2026
El periodo voluntario de pago del IBI en Madrid para 2026 va del 1 de octubre al 30 de noviembre. Dentro de esa ventana puedes pagar de una sola vez o acogerte a alguno de los sistemas de fraccionamiento que ofrece el Ayuntamiento.
- Pago único en periodo voluntario: ingreso completo entre octubre y noviembre, presencial, telemático o mediante domiciliación bancaria.
- Sistema Especial de Pago (SEP): divide la cuota en varios plazos a lo largo del año, con una bonificación adicional para quienes se acogen a él con antelación.
- Pago a la Carta: permite distribuir el importe en cuotas mensuales durante hasta nueve meses, adaptando las fechas de cargo a la situación de cada contribuyente.
- Domiciliación bancaria: debe solicitarse antes de la fecha límite que marque el calendario tributario municipal para tener efecto en el ejercicio en curso; si se solicita tarde, el cargo se aplicará al año siguiente.
Pagar fuera de plazo tiene consecuencias económicas concretas. El recibo impagado genera recargos de apremio y, en fases posteriores, intereses de demora, además de la posible vía ejecutiva con embargo. Si detectas que se te ha pasado la fecha, lo más rápido es acudir al Portal del Contribuyente para regularizar la deuda antes de que se active el procedimiento de apremio, que incrementa el coste final de forma notable.
Quién paga el IBI en una compraventa o en un alquiler
La norma es clara: el obligado al pago es quien figura como titular del inmueble a 1 de enero de cada año, con independencia de que la vivienda cambie de manos meses después. Esto significa que si vendes tu piso en junio, en teoría eres tú quien debe asumir el recibo completo de ese ejercicio, aunque en la práctica es habitual pactar un prorrateo entre comprador y vendedor en la propia escritura.
El reparto proporcional se calcula por días o meses de titularidad real dentro del año. Si la venta se firma el 1 de julio, un pacto de prorrateo razonable dividiría la cuota casi al 50 % entre ambas partes, aunque nada obliga legalmente a repartirlo así si no se pacta expresamente.
- Incluye siempre una cláusula específica sobre el IBI en el contrato de arras y en la escritura final.
- En alquileres ordinarios, el propietario sigue siendo el obligado ante el Ayuntamiento, aunque puede repercutir el coste al inquilino solo si el contrato lo recoge explícitamente.
- En usufructos, el pago corresponde normalmente al usufructuario, no al propietario nudo.
- En obra nueva, la primera cuota puede calcularse sobre un valor catastral provisional hasta que el Catastro complete el alta definitiva del inmueble.
Nuestra guía sobre impuestos en la compraventa de vivienda detalla cómo encaja el IBI junto a otros tributos como la plusvalía municipal en el cierre de una operación.
Cómo revisar tu valor catastral o reclamar un recibo del IBI
Si crees que el valor catastral de tu vivienda está mal calculado, el primer paso es siempre consultar el dato exacto en la sede electrónica del Catastro, donde puedes descargar el certificado catastral con la referencia de tu inmueble.
- Solicita la revisión catastral aportando planos, escritura y, si procede, informe técnico que justifique la discrepancia.
- Presenta el recurso de reposición ante el Ayuntamiento dentro del mes siguiente a la notificación del recibo si consideras que la liquidación es incorrecta.
- Pedir una revisión compensa cuando la diferencia de valor es significativa; si es mínima, el coste en tiempo y gestión puede no justificar el trámite.
Recargo por vivienda vacía: procedimiento y cómo defenderte
Es una medida con un impacto económico real, así que conviene tener la documentación en orden antes de recibir cualquier notificación, y consultar esta guía para prevenir humedad en viviendas Madrid que ayuda a conservar el inmueble y su valor catastral.
- Contratos de arrendamiento vigentes, aunque el inquilino haya cambiado durante el año.
- Certificado de empadronamiento de quien reside en la vivienda.
- Facturas de suministros (agua, luz, gas) que demuestren consumo habitual.
Consejo profesional: si recibes una propuesta de recargo, tienes un plazo limitado para presentar alegaciones dentro del expediente administrativo. Reúne la documentación de ocupación cuanto antes: cuanto más tardes, más difícil resulta revertir la liquidación antes de que se convierta en definitiva.
Perspectiva práctica desde LUCO: cómo integrar el IBI 2026 en tus decisiones
Un ahorro de unos pocos euros al mes no decide una operación, pero sí influye en el neto final que recibe el propietario cada año.
Se recomienda revisar si las bonificaciones aplicables (familia numerosa, VPO, eficiencia energética) constan correctamente en el recibo antes de cerrar cualquier operación, y coordinar la revisión catastral cuando el valor parece desactualizado. En operaciones de alquiler con opción a compra, dejamos por escrito quién asume el IBI durante todo el periodo de arrendamiento previo a la compra, evitando que el futuro comprador herede recargos o deudas pendientes que no le correspondan.
Lo que la mayoría de guías sobre el IBI no cuenta
Está en los detalles que se dan por sentados: bonificaciones que no se aplican solas pese a la creencia de que sí, recibos que arrastran un valor catastral desactualizado durante años, y contratos de compraventa que olvidan pactar el prorrateo del IBI hasta que surge el conflicto.
La rebaja del tipo es una buena noticia, pero modesta en términos absolutos para la mayoría de viviendas familiares. Priorizar esa revisión antes de firmar cualquier operación vale más que memorizar el tipo vigente.
— Alejandra
Cómo te ayuda LUCO a gestionar el IBI en tu próxima operación
Vender, alquilar o firmar un alquiler con opción a compra en Madrid implica revisar cargas fiscales que muchas veces pasan desapercibidas hasta el día de la firma. Es recomendable verificar que el valor catastral y las bonificaciones del IBI estén correctamente reflejadas antes de cerrar cualquier contrato, considerando la fijación del precio de compra desde el inicio en las operaciones de alquiler con opción a compra.
El modelo de alquiler con opción a compra debería incluir el establecimiento de condiciones claras sobre quién asume cada tributo durante el periodo de arrendamiento, para que el futuro comprador no herede sorpresas fiscales. Si estás valorando esta vía de acceso a la vivienda en Madrid, consulta ahora las condiciones de alquiler con opción a compra en Madrid y revisa con nuestro equipo cómo encaja el IBI en tu operación concreta.
Fuentes
Para trámites y consultas directas, el Portal del Contribuyente del Ayuntamiento de Madrid centraliza pagos y gestiones del IBI. Para contexto de mercado en la capital, conviene revisar también nuestra guía sobre precios de vivienda en Madrid para 2026 y, si vendes próximamente, nuestra explicación sobre la plusvalía al vender un piso en Madrid.
Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un asesor financiero cualificado. Consulte a un profesional financiero cualificado sobre su caso particular antes de actuar según este contenido.
- Novedades de las Ordenanzas fiscales para 2026 - Ayuntamiento de Madrid
- IBI Madrid 2026: cuánto pagas y cuándo (tipo 0,414 %) - Guía Fiscal
- Dirección General del Catastro
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se paga el IBI en Madrid en 2026?
El periodo voluntario va del 1 de octubre al 30 de noviembre de 2026, aunque puedes fraccionarlo mediante el SEP o el Pago a la Carta.
¿Quién paga el IBI en una compraventa en 2026?
El obligado legal es quien figura como titular a 1 de enero, pero comprador y vendedor suelen pactar un prorrateo proporcional a los meses de titularidad de cada uno en la escritura.
¿Quién paga el IBI en un alquiler en 2026?
El propietario es siempre el sujeto pasivo ante el Ayuntamiento; solo puede repercutir el coste al inquilino si el contrato de arrendamiento lo establece de forma expresa.
¿Cuándo se domiciliar el IBI en Madrid?
La domiciliación debe solicitarse antes de la fecha límite que fija cada año el calendario tributario municipal para que el cargo tenga efecto en el ejercicio en curso; si se pide tarde, se aplicará al año siguiente.