Depende del tipo de vivienda.
A eso hay que sumar gastos que no son impuestos pero que sí afectan al presupuesto final: notaría, registro de la propiedad, gestoría y, si pides hipoteca, la tasación del inmueble. Desde la Ley 5/2019, el banco asume el AJD de la escritura de constitución de préstamo hipotecario, lo que ha reducido la carga fiscal para los compradores que financian la compra.
- Obra nueva: IVA 10 % (4 % en VPO) + AJD autonómico (0,5 %-2 %).
- Segunda mano: ITP autonómico (aproximadamente 6 %-11 %).
- Gastos comunes: notaría, registro, gestoría y tasación (si hay hipoteca).
Consejo profesional: antes de firmar nada, pide a tu gestoría una simulación con el tipo exacto de tu comunidad autónoma. Un error de un punto porcentual sobre una vivienda de 300.000 € puede suponer 3.000 € de diferencia.
Puntos clave
| Punto | Detalles |
|---|---|
| Tipo de impuesto según vendedor | Obra nueva paga IVA (10 % o 4 % VPO) más AJD; segunda mano paga ITP fijado por la comunidad. |
| Valor de referencia catastral | Hacienda usa el mayor valor entre precio escriturado y valor catastral para calcular el ITP. |
| Gastos no fiscales a prever | Notaría, registro y tasación rondan entre 300 € y 600 € cada uno; súmalos al presupuesto. |
| Plazo de liquidación | El modelo 600 debe presentarse en 30 días hábiles tras la firma para evitar recargos. |
| Alternativa con precio fijo | Hogarluco calcula la fiscalidad de antemano en sus contratos de alquiler con opción a compra. |
Tabla de contenidos
- Impuestos en la compraventa de vivienda: IVA, ITP y AJD según comunidad
- Notaría, registro, gestoría y tasación: los gastos que se suman a los impuestos
- Ejemplo real en Madrid: obra nueva frente a segunda mano
- Antes de firmar: checklist fiscal y errores que salen caros
- Cómo aborda Hogarluco la fiscalidad en el alquiler con opción a compra
- Comprar vivienda en España siendo extranjero: qué cambia fiscalmente
- Comprar vivienda a través de una empresa: qué impuestos cambian
- Vivienda habitual o segunda residencia: por qué cambia la factura fiscal
- Lo que la mayoría de guías no te cuentan sobre estos impuestos
- Compra tu vivienda sin sorpresas fiscales con Hogarluco
- Enlaces oficiales y guías para verificar tu caso
- Fuentes
- Preguntas frecuentes
Impuestos en la compraventa de vivienda: IVA, ITP y AJD según comunidad
La regla que decide qué impuesto pagas no depende del precio ni del tipo de comprador, sino de quién vende. Cuando compras directamente al promotor, en lo que se conoce como primera entrega, la operación tributa por IVA. Cualquier transmisión posterior, es decir, la compra a un particular que ya vivía en esa casa, tributa por ITP. Esta distinción legal es la base de toda la fiscalidad de la compraventa de vivienda en España.
Esa horquilla no es un matiz menor: entre el tipo más bajo y el más alto hay una diferencia que puede superar los 3.000 € en una vivienda de 250.000 €.
El ITP, en cambio, sustituye tanto al IVA como al AJD en las operaciones de segunda mano.
Aquí entra un factor que muchos compradores desconocen hasta que reciben la liquidación: el valor de referencia catastral. Hacienda no siempre calcula el ITP sobre el precio que has pactado con el vendedor. Toma como base imponible el mayor valor entre el precio escriturado y este valor de referencia, publicado por el Catastro. Si ese valor supera lo que realmente pagaste, la liquidación puede subir de forma notable, aunque hayas negociado un buen precio.
El procedimiento para calcular tu carga fiscal real sigue una secuencia lógica:
- Confirma si la operación es primera entrega (IVA) o transmisión posterior (ITP).
- Consulta el valor de referencia catastral de la vivienda y compáralo con el precio de compra.
- Aplica el tipo autonómico correspondiente sobre la base imponible más alta de las dos.
- Verifica si tienes derecho a alguna bonificación por tu perfil personal.
- Presenta el modelo fiscal correspondiente dentro del plazo legal.
Este orden evita el error más habitual: calcular el impuesto sobre el precio de venta sin comprobar antes si el valor catastral lo desplaza al alza.
Notaría, registro, gestoría y tasación: los gastos que se suman a los impuestos
Los impuestos son solo una parte de la factura. Notaría y registro no tienen una tarifa fija por operación, pero como orientación suelen moverse entre 300 € y 600 € cada uno, aunque el importe crece con el valor de la escritura y la complejidad del documento. Son aranceles regulados que varían según varios factores, no cifras cerradas.
- Notaría: entre 300 € y 600 € o más, según el valor de la escritura.
- Registro de la propiedad: rango similar, ligado también al precio de la vivienda.
- Tasación: entre 300 € y 600 €, obligatoria si solicitas hipoteca.
- Gestoría: honorarios variables por tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción.
La tasación merece atención aparte porque suele sorprender a quien no ha comprado antes. El banco la exige antes de conceder el préstamo, corre a cargo del comprador y su coste ronda entre 300 € y 600 €. Es un gasto inmediato, previo incluso a saber si el banco aprobará la hipoteca en las condiciones esperadas.
La gestoría es quien normalmente presenta el modelo 600, el documento con el que se liquida el ITP o el AJD ante la comunidad autónoma. El plazo legal es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, y superarlo genera recargos. Delegar este trámite en una gestoría profesional reduce el riesgo de errores en la base imponible, sobre todo cuando entra en juego el valor de referencia catastral.
La plusvalía municipal, en cambio, es obligación del vendedor por ley, aunque en algunas negociaciones se traslada informalmente al comprador. Deja siempre esa cláusula clara antes de firmar.
Consejo profesional: pide el desglose completo de gastos por escrito antes de la firma, no solo el precio de la vivienda. Un presupuesto que solo contempla el precio y olvida notaría, registro, tasación y gestoría puede quedarse corto en 3.000 € o más.
Ejemplo real en Madrid: obra nueva frente a segunda mano
Los números aclaran más que cualquier explicación teórica.
- Obra nueva: IVA al 10 % (25.000 €) más AJD al 0,75 % (1.875 €), lo que suma 26.875 € solo en impuestos.
- Segunda mano: ITP al 6 % sobre el mismo precio, es decir, 15.000 €.
La diferencia entre ambos escenarios supera los 11.800 €, y explica por qué tantas familias en Madrid priorizan la segunda mano cuando el presupuesto es ajustado.
Para replicar este cálculo en tu propia comunidad autónoma, sigue estos pasos:
- Busca el tipo de ITP y de AJD vigente en tu comunidad; ambos figuran en la web de la consejería de hacienda autonómica.
- Aplica ese tipo sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia catastral, el que sea más alto.
- Suma los gastos fijos (notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación) para obtener el coste total real de la operación.
Antes de dar el cálculo por cerrado, comprueba si tienes derecho a algún tipo reducido. Muchas comunidades aplican bonificaciones para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad, que pueden rebajar el ITP varios puntos porcentuales. Estas reducciones no se aplican de forma automática: normalmente hay que solicitarlas expresamente al presentar el modelo fiscal, con la documentación que acredite el perfil.
Antes de firmar: checklist fiscal y errores que salen caros
Una compraventa mal preparada en el papeleo fiscal cuesta dinero real. Antes de acercarte a notaría, revisa estos puntos:
- Pide la nota simple en el Registro de la Propiedad y comprueba cargas, hipotecas pendientes y el valor de referencia catastral.
- Calcula el impuesto según el tipo exacto de tu comunidad autónoma, no una cifra genérica sacada de internet.
- Comprueba si aplicas a alguna reducción por edad, familia numerosa o discapacidad, y reúne la documentación que la acredite.
- Incluye en el presupuesto notaría, registro, gestoría y tasación, no solo el precio de la vivienda.
- Reserva un margen para posibles derramas de comunidad o reformas pendientes que no aparezcan en el anuncio.
Los errores más habituales tienen un patrón común: dar por hecho algo sin comprobarlo. Asumir que la plusvalía municipal corresponde al comprador cuando no se ha pactado así. Olvidar el plazo de 30 días hábiles para liquidar el modelo 600 y acabar pagando recargos. Y, en contratos de alquiler con opción a compra, no exigir por escrito el desglose fiscal previsto para el momento de ejercer la opción.
Consejo profesional: si firmas un contrato de opción de compra, pide siempre una simulación por escrito de los impuestos que tocará pagar cuando ejerzas la opción. El tipo aplicable y la base imponible pueden variar entre la firma del contrato y el ejercicio final.
Cómo aborda Hogarluco la fiscalidad en el alquiler con opción a compra
En el modelo de alquiler con opción a compra que gestiona Hogarluco, la fiscalidad no se resuelve el día de la firma final: se planifica desde el primer contrato. Mientras dura el alquiler, la operación tributa como arrendamiento; el ITP o el IVA solo entran en juego cuando se ejerce la opción de compra, y conviene tenerlo claro desde el principio.
Hogarluco fija el precio de compra desde el inicio, lo que permite calcular con antelación qué impuesto tocará pagar y sobre qué base. Ese cálculo previo evita el susto de una liquidación superior a lo esperado por un valor de referencia catastral más alto de lo previsto.
- Selección de vivienda y comprobación de cargas antes de proponerla al comprador.
- Cálculo previo de los impuestos aplicables al ejercer la opción de compra.
- Coordinación con gestoría para la presentación del modelo 600 dentro de plazo.
Pedir por escrito el desglose de impuestos previsto y una simulación del coste final es la mejor forma de evitar sorpresas cuando una familia ejerce su opción de compra.
Comprar vivienda en España siendo extranjero: qué cambia fiscalmente
Los impuestos sobre la compraventa (IVA, ITP y AJD) se aplican por igual a residentes y no residentes: no existe un tipo distinto por nacionalidad. Lo que sí cambia son los trámites previos y algunas obligaciones adicionales.
Todo comprador extranjero necesita un NIE (número de identidad de extranjero) antes de firmar cualquier documento ante notario, incluido el contrato de arras. Sin NIE no es posible liquidar los impuestos ni inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. El trámite se puede iniciar en España o en el consulado español del país de origen, y conviene solicitarlo con antelación porque los plazos de cita varían.
Los no residentes fiscales en España deben además presentar anualmente el modelo 210 del impuesto sobre la renta de no residentes, aplicable sobre la vivienda aunque no genere alquiler. Este impuesto es independiente del ITP, el IVA o el AJD que se pagan en el momento de la compra, y suele generar confusión entre compradores que llegan de fuera.
Para quienes proceden de fuera de la Unión Europea, algunos trámites de residencia o visado pueden estar ligados a la inversión inmobiliaria, aunque conviene consultar una guía especializada en residencia antes de dar por sentado cualquier beneficio migratorio asociado a la compra. La financiación hipotecaria también suele exigir condiciones distintas: los bancos piden habitualmente una entrada mayor a los no residentes, lo que afecta al presupuesto global de la operación, más allá de los impuestos propiamente dichos.
Comprar vivienda a través de una empresa: qué impuestos cambian
Cuando la compradora es una sociedad en lugar de una persona física, la mecánica del IVA, el ITP y el AJD sigue las mismas reglas generales: obra nueva tributa por IVA, segunda mano por ITP. Lo que cambia es el tratamiento posterior y las implicaciones fiscales a medio plazo.
Una sociedad que compra vivienda para destinarla a arrendamiento puede, en determinados casos, deducirse el IVA soportado si su actividad económica lo permite, algo que una persona física comprando su vivienda habitual no puede hacer. Sin embargo, esa deducción exige que la actividad de la empresa esté efectivamente sujeta a IVA y no exenta, un matiz que conviene revisar con un asesor fiscal antes de estructurar la compra como sociedad.
El impuesto de sociedades entra también en la ecuación si la vivienda genera rendimientos, algo que no ocurre cuando la propiedad de la vivienda habitual es de una persona física. Además, la venta posterior del inmueble por parte de la sociedad tributa como ganancia patrimonial dentro del impuesto de sociedades, con reglas de cálculo distintas a las del IRPF aplicable a particulares.
Comprar mediante sociedad tiene sentido sobre todo para quien invierte en varios inmuebles para alquiler o reventa, no tanto para la familia que busca su vivienda habitual. En ese segundo caso, comprar como persona física suele ser fiscalmente más sencillo y, en la mayoría de comunidades, más barato en términos de gestión.
Vivienda habitual o segunda residencia: por qué cambia la factura fiscal
El ITP y el IVA se pagan igual tanto si la vivienda va a ser tu residencia habitual como si es una segunda residencia o una inversión. La diferencia fiscal aparece después de la compra, no en el momento de adquirirla.
Las bonificaciones autonómicas en el ITP, como las que benefician a jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, se reservan casi siempre para la compra de vivienda habitual. Una segunda residencia comprada por las mismas personas, en la misma comunidad, no suele acceder a esos tipos reducidos.
El IBI también trata de forma distinta ambos casos en muchos municipios: algunas ordenanzas aplican recargos a las viviendas desocupadas o de segunda residencia, mientras que la vivienda habitual puede beneficiarse de bonificaciones locales. Conviene revisar la ordenanza fiscal del ayuntamiento concreto antes de dar por hecho cualquier cifra.
En el IRPF, la venta futura de la vivienda habitual puede beneficiarse de la exención por reinversión si el importe se destina a comprar otra vivienda habitual, un beneficio que no aplica a la venta de una segunda residencia. Esta diferencia pesa especialmente en quien plantea comprar ahora pensando en vender más adelante para cambiar de casa.
Para quien compra en España sin ser residente fiscal, la vivienda casi siempre tiene la consideración de segunda residencia a efectos fiscales, con obligaciones tributarias específicas que no afectan a quien reside habitualmente en el país. Vale la pena revisar esta condición con detalle antes de firmar, sobre todo si existe intención de residir en España en el futuro.
Lo que la mayoría de guías no te cuentan sobre estos impuestos
La mayoría de las guías fiscales tratan el ITP, el IVA y el AJD como cifras fijas y las explican como si el porcentaje fuera lo único que importa. En la práctica, el factor que más dinero mueve no es el tipo impositivo en sí, sino el valor de referencia catastral, y casi nadie lo comprueba hasta que llega la liquidación.
He visto insistir mucho en comparar tipos de ITP entre comunidades, como si mudarse de región fuera una opción real para la mayoría de familias. Es un dato interesante, pero poco útil para quien ya tiene decidido dónde quiere vivir. Lo que sí cambia el resultado final es comprobar el valor catastral antes de firmar y pedir el desglose completo de gastos, no solo el precio de la vivienda.
Si algo debería priorizar una familia que compra por primera vez, es reducir la incertidumbre antes de la firma, no después. Ahí es donde modelos como el alquiler con opción a compra aportan algo que la compra tradicional no ofrece de serie: un precio fijado con antelación que permite calcular la fiscalidad futura sin sorpresas de última hora.
— Alejandra
Compra tu vivienda sin sorpresas fiscales con Hogarluco
Hogarluco es la alternativa a comprar a ciegas: fija el precio de compra desde el primer día, calcula por adelantado qué impuestos tocará pagar al ejercer la opción y acompaña todo el proceso hasta la firma final.
A diferencia de negociar directamente con un particular o enfrentarte solo al papeleo de una hipoteca tradicional, Hogarluco selecciona la vivienda, gestiona el contrato y coordina con gestoría la liquidación del modelo 600 en plazo. Esa transparencia reduce el riesgo de que el valor de referencia catastral o un gasto olvidado descoloquen tu presupuesto justo antes de firmar.
Si vives en Madrid o alrededores y quieres saber qué impuestos pagarías con este modelo antes de comprometerte, consulta la página de alquiler con opción a compra en Madrid y solicita una simulación fiscal adaptada a tu caso. También puedes revisar el catálogo de propiedades disponibles para ver ejemplos reales con precio fijado desde el inicio.
Enlaces oficiales y guías para verificar tu caso
Antes de firmar, conviene contrastar los tipos aplicables con fuentes oficiales y herramientas de cálculo actualizadas.
- Agencia Tributaria: criterios sobre IVA vs ITP
- Tablas de ITP y AJD por comunidad autónoma (2026)
- Comparativa ITP vs IVA+AJD por comunidad
Fuentes
- Agencia Estatal de Administración Tributaria — Compro una vivienda: ¿tengo que pagar IVA o ITP?
- Interforo Abogados — Impuestos al comprar una vivienda en España
- HelpMyCash — Gastos al comprar una vivienda
- Trustin — Gastos de comprar vivienda en España Tablas ITP + AJD 2026
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, el banco asume el AJD de la escritura de constitución de hipoteca; el comprador sigue pagando la tasación, que suele costar entre 300 € y 600 €.
¿Qué es el valor de referencia catastral y por qué afecta al ITP?
Es el valor que publica el Catastro y que Hacienda usa como base mínima del ITP cuando supera el precio escriturado, lo que puede elevar la liquidación final.
¿El alquiler con opción a compra tiene ventajas fiscales frente a comprar directamente?
No cambia los tipos de IVA o ITP aplicables, pero modelos como el de Hogarluco fijan el precio desde el inicio y calculan la fiscalidad prevista antes de ejercer la opción, reduciendo sorpresas en la liquidación final.