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ITP Madrid 2026: costes y alquiler con opción para familias y jóvenes

3 de septiembre de 2026
ITP Madrid 2026: costes y alquiler con opción para familias y jóvenes

En resumen:

  • La bonificación del 10 % se aplica solo si el valor de referencia catastral y la vivienda son menores o iguales a 250.000 € y se incluye el garaje y anexos; no se suman con la reducción del 4 %.
  • La base imponible se calcula sobre el valor de referencia catastral si supera el precio pactado, lo que puede generar que el impuesto sea mayor del esperado y afectar la negociación final.
  • La autoliquidación del impuesto (modelo 600) debe presentarse en 30 días hábiles a partir de la firma, con la documentación que acredite la condición (familia numerosa, edad, municipio), y con suficiente margen de tiempo.
  • La mayoría de las bonificaciones son incompatibles entre sí, por lo que conviene calcular cuál resulta más conveniente antes de decidir y presentar la declaración.
  • El alquiler con opción a compra puede ser una alternativa efectiva para quienes no logran acceder a una hipoteca, ya que fija el precio y permite pagar una entrada reducida mientras acumulan años.

Tabla de contenidos

ITP Madrid 2026: tipos y bonificaciones aplicables

El impuesto de transmisiones patrimoniales grava la compra de vivienda de segunda mano en Madrid con un tipo general del 6 %, aplicado sobre el mayor valor entre lo que pagas y el valor de referencia catastral. Para vivienda nueva no se paga ITP, sino IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que en Madrid se mantiene en un 0,75 %, uno de los más bajos de España.

La normativa autonómica prevé varias vías para reducir esa carga:

  • Tipo reducido del 4 % para familias numerosas que compren su vivienda habitual, en lugar del 6 % general.
  • Bonificación del 10 % sobre la cuota para vivienda habitual valorada en 250.000 € o menos, incluidos anejos y hasta dos plazas de garaje.
  • Bonificación del 100 % para compradores menores de 35 años en municipios con menos de 2.500 habitantes, siempre que la vivienda no supere ese mismo límite de valor.

No es un tipo nuevo, sino un descuento sobre la cuota ya calculada al 6 %.

Quién puede aplicar cada bonificación y qué documentación piden

Antes de dar por hecho que te corresponde una bonificación, conviene revisar estos puntos:

  1. Familia numerosa: el título debe estar vigente en la fecha de devengo del impuesto (la fecha de la escritura). Si tenías una vivienda anterior, normalmente debes venderla en los dos años anteriores o posteriores a la nueva compra, salvo excepciones puntuales.
  2. Menores de 35 años: la bonificación del 100 % solo aplica en municipios de menos de 2.500 habitantes, lo que en la práctica excluye a la capital y a la mayoría de municipios grandes del área metropolitana. Conviene comprobar el censo del municipio antes de asumir que te corresponde.
  3. Vivienda de protección oficial y otros supuestos: existen reducciones adicionales ligadas a discapacidad o a determinadas líneas de vivienda protegida, con requisitos documentales propios que conviene revisar caso por caso con la administración.
  4. Incompatibilidades: la reducción del 4 % y la bonificación del 10 % suelen ser incompatibles entre sí: tienes que elegir la que más te convenga, no sumarlas.

En todos los casos, la administración pide acreditar la condición (título de familia numerosa, DNI para la edad, certificado de empadronamiento) junto con la autoliquidación.

Cómo se calcula la base imponible: ejemplo con números reales

Antes de firmar, comprueba el valor de referencia catastral en la sede electrónica del Catastro. Si ese valor es superior al precio que has pactado, Hacienda liquidará el impuesto sobre el valor de referencia, no sobre el precio de la escritura, y podría notificarte una liquidación complementaria con intereses si tributaste por menos.

Dato clave: en una compra de 200.000 € sin bonificaciones, el ITP al 6 % general asciende a 12.000 €. Si esa misma familia es numerosa y aplica el tipo reducido del 4 %, la cuota baja a 8.000 €, un ahorro de 4.000 €.

La diferencia entre aplicar o no una bonificación puede mover varios miles de euros en la negociación final, así que merece la pena hacer el cálculo antes de comprometer la señal.

Plazos y trámites para presentar el Modelo 600

El ITP se autoliquida mediante el Modelo 600, y el plazo son 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, no desde que recibes las llaves ni desde que el notario te entrega la copia. Los días hábiles excluyen sábados, domingos y festivos, así que conviene calcular con margen.

  • Presenta la autoliquidación de forma telemática en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, con el número de protocolo notarial y los datos catastrales de la vivienda.
  • Adjunta copia de la escritura, DNI de las partes y, si procede, el certificado que acredite tu bonificación.
  • Un retraso en la presentación genera recargos que crecen con el tiempo transcurrido, además de intereses de demora.
  • Un error en la base imponible (tributar por debajo del valor de referencia) puede derivar en una liquidación complementaria posterior.

Consejo profesional: pide el valor de referencia catastral de la vivienda antes de firmar, no después. Si descubres que es más alto que el precio pactado justo el día de la escritura, ya no tienes margen para renegociar ni para planificar el pago del impuesto con calma.

Gastos adicionales más allá del ITP: AJD, notaría, registro y plusvalía

El ITP es la partida fiscal más visible, pero no la única. En vivienda de obra nueva pagas IVA más AJD en lugar de ITP; en vivienda usada, solo ITP, sin AJD sobre la compraventa en sí.

  • Notaría: los honorarios dependen del precio de la vivienda y están regulados por arancel, aunque varían según la complejidad de la escritura.
  • Registro de la propiedad: tasas también arancelarias, ligadas al valor de la operación.
  • Tasación y gestoría: gastos habituales si financias la compra con hipoteca, ya que el banco suele exigir una valoración independiente.
  • Plusvalía municipal: la asume normalmente el vendedor, no el comprador, aunque conviene dejarlo por escrito en el contrato de arras.

Puedes consultar el detalle completo de estos costes en nuestra guía sobre gastos de compra de vivienda y en la explicación sobre plusvalía municipal, donde desglosamos quién paga qué en cada operación.

Cómo ahorrar en el ITP sin cometer errores frecuentes

Antes de firmar, conviene revisar estos puntos con calma:

  1. Compara el 4 % y el 10 % en tu caso concreto. Si eres familia numerosa y la vivienda cuesta menos de 250.000 €, calcula ambas opciones: la que más ahorro genere es la que debes elegir, porque no son acumulables.
  2. Revisa el valor de referencia catastral en la sede del Catastro y, si crees que está mal calculado, puedes solicitar su rectificación antes de liquidar.
  3. Cuenta los anejos. Si el garaje o el trastero suman valor y superan los 250.000 €, pierdes la bonificación del 10 % aunque el piso en sí valga menos.
  4. Valora alternativas si la hipoteca no es viable. El alquiler con opción a compra permite acceder a una vivienda sin depender de la aprobación bancaria tradicional.

Lo que de verdad marca la diferencia al comprar en Madrid

En LUCO vemos con frecuencia el mismo error: comprador y vendedor cierran precio sin haber mirado el valor de referencia catastral, y descubren la sorpresa fiscal cuando ya no hay margen para renegociar. Comprobar ese dato antes de firmar arras debería ser tan automático como pedir la nota simple.

También observamos que muchas familias y jóvenes descartan comprar solo porque el banco les cierra la puerta, sin explorar que el alquiler con opción a compra ofrece un precio fijo desde el inicio, algo que ninguna hipoteca variable puede garantizar. Priorizar la certeza sobre la cuota final, antes que perseguir el tipo nominal más bajo, suele ser la decisión que mejor envejece.

— Alejandra

Alquiler con opción a compra en Madrid: la alternativa de LUCO

Si la hipoteca no es una opción viable ahora mismo, el ITP y sus bonificaciones no resuelven el problema de fondo: seguir acumulando entrada mientras los precios en Madrid suben. LUCO ofrece un modelo de alquiler con opción a compra donde el precio de adquisición queda fijado desde el primer día, con una entrada reducida y parte de las mensualidades descontándose del precio final pactado.

Hogarluco

Este sistema encaja especialmente con familias numerosas y jóvenes que cumplen los pagos mensuales pero no logran superar los filtros bancarios tradicionales. LUCO selecciona la vivienda, gestiona el contrato y acompaña todo el proceso hasta la firma, sin las restricciones típicas de un banco. Si quieres ver cómo funciona en tu caso, consulta la página de alquiler con opción a compra en Madrid de LUCO y revisa qué viviendas están disponibles ahora mismo con esta modalidad.

Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un asesor financiero cualificado. Consulte a un profesional financiero cualificado sobre su caso particular antes de actuar según este contenido.

Fuentes

Preguntas frecuentes

¿Qué familias pueden aplicar el 4 % de ITP?

Las familias numerosas que compren su vivienda habitual, siempre que el título esté vigente en la fecha de la escritura.

¿Puedo combinar la bonificación del 10 % con el tipo reducido del 4 %?

No, ambas bonificaciones suelen ser incompatibles entre sí; hay que elegir la que resulte más beneficiosa para tu caso.

¿Qué plazo tengo para presentar el Modelo 600?

Dispones de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para presentar la autoliquidación ante la Comunidad de Madrid.

¿Qué pasa si el valor de referencia catastral es mayor que el precio de compra?

Hacienda liquida el impuesto sobre el valor de referencia y puede notificar una liquidación complementaria con intereses si tributaste por menos.

¿Existen alternativas si no me aprueban la hipoteca?

Sí, el alquiler con opción a compra de LUCO permite fijar el precio de la vivienda desde el inicio y acceder a ella sin depender de la aprobación bancaria tradicional.

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