Sí, se puede firmar una opción de compra sobre una vivienda heredada, pero solo con garantías si la herencia está en orden. Antes de pagar nada, hay que comprobar que quien concede la opción es de verdad propietario, que todos los herederos firman y que el contrato fija precio, plazo y forma de ejercer el derecho. Aquí te explicamos cada paso con lenguaje claro, tanto si eres el comprador como si eres uno de los herederos que quiere vender.
En resumen
- La opción de compra te da el derecho, no la obligación, de comprar a un precio fijado durante un plazo. El heredero que la concede queda obligado a vender si tú la ejerces.
- Antes de firmar, pide una nota simple actualizada: debe mostrar quién es el titular, qué cargas hay y si la herencia está aceptada y repartida.
- Si hay varios herederos o un usufructuario, la operación suele necesitar la firma de todos o una adjudicación previa ante notario.
- El contrato debe recoger las partes, el inmueble, el precio, la prima, el plazo y cómo se comunica el ejercicio.
- La opción y la compraventa posterior tributan por separado. Cuenta con ello desde el principio.
Tabla de contenidos
- Qué es una opción de compra y por qué encaja con una vivienda heredada
- Primero, la herencia: qué debe estar resuelto
- Quién tiene que firmar
- Qué comprobar antes de firmar
- Cláusulas que debe tener el contrato
- Impuestos y gastos
- Nuestra visión
- Cómo te ayudamos en LUCO
- Errores frecuentes y cómo evitarlos
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Qué es una opción de compra y por qué encaja con una vivienda heredada
Una vivienda heredada suele venir con una situación particular: varios hermanos, trámites pendientes en el notario, a veces una hipoteca antigua o un usufructo. En ese contexto, la opción de compra da tiempo a todos. El comprador reserva el piso a un precio cerrado y el heredero gana margen para terminar los papeles.
En la opción de compra, el optante paga una cantidad y obtiene el derecho a comprar la vivienda durante un plazo, mientras que el propietario queda obligado a vender según lo pactado. No tiene una regulación específica propia: se admite por la libertad de pactos y la jurisprudencia perfila sus elementos, entre ellos el objeto, el precio y el plazo.
Por eso importa tanto cómo se redacta. Cuanto más claro sea el contrato, menos discusiones habrá luego entre las partes.
Diferencia con las arras y con la compraventa
La confusión más habitual es con las arras. En ellas, el comprador puede desistir perdiendo lo entregado y el vendedor devolviéndolo duplicado. En la opción, quien decide si compra es el optante y el transmitente debe vender si la ejerce.
| Arras | Opción de compra | Compraventa | |
|---|---|---|---|
| Quién decide | Ambas partes están comprometidas, con salida pactada | Solo el optante | Ambas partes, de forma definitiva |
| Si el comprador se echa atrás | Pierde las arras | Pierde la prima | No hay marcha atrás sin incumplimiento |
| Si el vendedor se echa atrás | Devuelve las arras duplicadas | Incumple el contrato si el optante ejerce | Incumple el contrato |
| Cuándo se transmite la propiedad | En la compraventa posterior | Al ejercer y firmar la escritura | En la escritura |
La diferencia de fondo es que en la opción el vendedor, aquí el heredero, queda vinculado si el comprador ejerce, pero el comprador no tiene obligación de comprar.
Primero, la herencia: qué debe estar resuelto
El error más caro es firmar con alguien que todavía no puede vender. Desde el fallecimiento se es llamado a la herencia, pero no se es heredero a todos los efectos hasta aceptarla. Mientras tanto, nadie puede asegurarte que cumplirá la opción.
Aceptación, partición y registro
La aceptación y la adjudicación de la herencia se formalizan en escritura pública ante notario, que requiere el testamento o la declaración de herederos. Si hay varios herederos, hace falta la partición con el consentimiento de todos.
Sobre el Registro de la Propiedad hay matices. Hay despachos que explican que no siempre es necesario inscribir antes a los herederos, pero la cadena registral debe permitir inscribir la compra. Otros son más tajantes y señalan que para vender el inmueble es indispensable que el heredero figure como titular registral. Lo prudente es que la escritura de herencia esté inscrita, o que el notario te confirme por escrito que la cadena permite inscribir tu compra.
El plazo del impuesto de sucesiones
Los herederos suelen tener seis meses desde el fallecimiento para liquidar el Impuesto de Sucesiones, prorrogables otros seis si se solicita a tiempo. Cada comunidad autónoma aplica sus propias bonificaciones, así que confirma el cálculo con el gestor o el notario de los herederos. Si ese impuesto está pendiente, conviene saberlo antes de fijar el plazo de tu opción.
Quién tiene que firmar
Cuando la vivienda pertenece a varios herederos, la regla práctica es sencilla: tienen que estar todos. Si la herencia no está repartida, puede ser necesario que vendan conjuntamente todos los coherederos o que se formalice antes la adjudicación.
Estas son las situaciones más frecuentes:
- Un solo heredero con la herencia aceptada: el caso más limpio. Firma él y la nota simple lo confirma.
- Varios herederos de acuerdo: firman todos la opción, o uno solo con poder notarial de los demás.
- Herederos que viven fuera: pueden firmar mediante poder notarial, sin viajar. Es útil que el poder mencione expresamente la opción de compra y el precio.
- Un heredero que no quiere vender: sin su consentimiento no puedes dar por segura la operación. Una salida frecuente es que los demás le compren su parte y después concedan la opción sobre el total.
- Usufructuario vivo: la nota simple lo reflejará. Hay que decidir si la opción incluye el usufructo o si el plazo se ajusta a su situación.
Si tu caso es más complejo, un abogado o un notario te dirá cuál es el orden de firmas correcto. Merece la pena consultarlo antes de entregar la prima.
Qué comprobar antes de firmar
La herramienta básica es la nota simple. Antes de comprometerte, conviene comprobar en ella la titularidad real de los herederos, las cargas (hipotecas, usufructos, afecciones fiscales), la coincidencia entre Catastro y Registro y el estado de la herencia.
Una lista rápida para tu revisión:
- Nota simple reciente, con fecha de pocos días.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, o el testamento y la declaración de herederos.
- Cargas vigentes y quién las cancelará, y con qué dinero.
- Referencia catastral y superficie coincidentes con el Registro.
- Recibos de comunidad e IBI al corriente.
- Documento de identidad y, si procede, poderes notariales de cada heredero.
Tenemos una guía detallada con los documentos para una opción de compra por si quieres contrastar tu lista.
Si aparecen cargas, no es una mala noticia por sí sola. Eso sí, la operación puede implicar costes de subsanación registral, cancelación de cargas o coordinación catastral, y debe quedar escrito quién los asume.
Cláusulas que debe tener el contrato
Un buen contrato de opción es corto en ideas pero preciso en datos. Debe identificar las partes y el inmueble, y fijar el precio, la duración y la prima. En una vivienda heredada, añadiríamos algunos puntos propios de esa situación.
Precio y prima
El precio de compra se fija desde el principio. Es la gran ventaja para ti: sabes cuánto pagarás aunque el mercado suba durante el plazo. La prima es lo que entregas por reservar ese derecho. Hay que pactar si se descuenta del precio final o si se queda el heredero. Si quieres profundizar, explicamos qué es la prima y cómo tributa.
Plazo
El plazo debe ser realista para ambas partes. Si la herencia aún necesita trámites, conviene que el plazo arranque con un margen razonable. Si quieres inscribir la opción en el Registro, hay un límite: el artículo 14 del Reglamento Hipotecario no admite la inscripción del derecho de opción por más de cuatro años, salvo excepciones como el arrendamiento con opción de compra. Más detalle en nuestra página sobre duración, límites y prórroga del plazo.
Forma de ejercerla
El contrato debe decir cómo se ejerce. Lo habitual es que el optante comunique de forma fehaciente el ejercicio al concedente, normalmente por burofax o notificación notarial. Anota la dirección a efectos de notificaciones de cada heredero y el plazo para ir al notario tras el ejercicio. Si te toca ejercerla, tenemos una guía para ejercer la opción de compra paso a paso.
Cláusulas pensadas para la herencia
- Declaración de los herederos de que la herencia está aceptada, o compromiso de aceptarla y partirla antes de una fecha.
- Quién paga y quién tramita la inscripción de la herencia en el Registro.
- Qué ocurre con la prima si la herencia no se puede completar por causas ajenas al comprador.
- Reparto de gastos de cancelación de cargas.
- Inscripción de la opción en el Registro, si encaja con el plazo pactado.
Este contenido sobre seguridad en la opción de compra completa estas ideas con medidas para proteger la operación.
Impuestos y gastos
La opción y la compraventa posterior son dos operaciones distintas. Cada una tributa por separado (ITP o IVA según el caso), y el impuesto pagado por la opción no cuenta como pago a cuenta de la compraventa final.
Sobre la concesión de la opción, tributa al tipo general de ITP salvo que esté sujeta a IVA; la base es el precio de la opción y, si no consta o es menor, el 5 % del precio de la futura compraventa. Esa referencia procede de un despacho notarial catalán, así que pide a tu gestor que confirme los tipos de tu comunidad.
Por el lado de los herederos, siguen siendo suyos el Impuesto de Sucesiones y los gastos de escritura de herencia y registro. Deja por escrito qué gastos corresponden a cada parte para evitar sorpresas en la firma.
Nuestra visión
Hemos visto que una vivienda heredada rara vez se vende rápido por la vía tradicional. Los herederos tienen prisa por un lado y trámites por otro, y el comprador suele depender de que el banco le dé el visto bueno. La opción de compra rompe ese bloqueo porque reparte el tiempo entre todos.
En LUCO trabajamos con un modelo de alquiler con opción a compra pensado para facilitar el acceso a la vivienda. Parte de una idea sencilla: el precio de compra se fija desde el inicio, la entrada es accesible y el contrato protege a comprador y vendedor por igual. Para una familia que quiere quedarse con una casa sin pasar por las condiciones habituales de la banca, esa claridad lo cambia todo.
Para los herederos, la ventaja es otra: pueden dar salida al inmueble con un comprador identificado y un precio acordado, mientras terminan los papeles. Nuestro papel es acompañar todo el proceso, desde la valoración hasta las escrituras, y asegurarnos de que ambas partes entienden cada cláusula antes de firmar.
Nuestro consejo es el mismo para todos: primero ordena la herencia, después firma la opción, y no dejes ningún punto importante sin escribir.
Alejandra
Cómo te ayudamos en LUCO
Somos una agencia inmobiliaria que trabaja en Madrid y su área: Las Rozas, Torrelodones, Galapagar, Collado Villalba, Villanueva del Pardillo y Villanueva de la Cañada. Gestionamos compraventa, alquiler y opción a compra de viviendas y locales, con contratos claros y seguimiento hasta la firma.
Si tienes una vivienda heredada y quieres darle salida con una opción de compra, o si buscas casa sin depender del banco, cuéntanos tu caso en LUCO. Valoramos el inmueble a precio de mercado, seleccionamos perfiles y te acompañamos hasta la escritura. Si prefieres empezar por tu cuenta, puedes ver cómo ofrecer una opción de compra en tu vivienda o cómo buscar una opción de compra en España.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
En operaciones con herencias se repiten los mismos fallos. Casi todos se evitan con una revisión previa.
- Pagar una prima antes de ver la nota simple. Pide primero el documento y entrega la prima cuando el contrato esté firmado ante las partes.
- Aceptar un precio muy bajo sin revisar la titularidad. Un buen precio solo lo es si quien vende puede transmitir la casa.
- Firmar con un único heredero cuando hay más. Sin el resto, el cumplimiento puede quedar en el aire.
- Dejar abierta la forma de notificar. Escribe direcciones y medios de comunicación, y guarda las pruebas de cada envío.
- Olvidar los gastos pendientes. Comunidad, IBI y cargas deben quedar asignados en el contrato.
- No prever el incumplimiento. Conviene saber de antemano qué pasa si una parte incumple la opción.
Si eres inversor y estás valorando este tipo de inmuebles, también puede interesarte nuestra guía para invertir en alquiler con opción a compra.
Preguntas frecuentes
¿Puedo firmar una opción de compra si la herencia aún no está aceptada?
Lo más seguro es esperar a que esté aceptada y adjudicada, porque hasta entonces los llamados a la herencia no son herederos a todos los efectos. Si las partes quieren avanzar, el contrato puede incluir el compromiso de aceptarla y partirla antes de una fecha, y un notario o abogado debería revisar esa cláusula.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Si la herencia no está partida, puede hacer falta que vendan todos los coherederos. Sin su firma no conviene entregar prima alguna. Una vía habitual es que los demás herederos adquieran su parte y concedan después la opción sobre el total.
¿Cuánto puede durar la opción de compra?
El plazo lo pactan las partes. Si quieres inscribirla en el Registro, el Reglamento Hipotecario limita la inscripción a cuatro años, con excepciones como el arrendamiento con opción de compra. Elige un plazo que dé tiempo a cerrar la herencia y a tu financiación.
¿Qué documento debo pedir primero?
La nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Muestra la titularidad, las cargas y si la herencia consta inscrita. Después pide la escritura de aceptación y adjudicación, y compara la referencia catastral con la del Registro.
¿La opción y la compraventa pagan impuestos por separado?
Sí. Son negocios jurídicos distintos, con su propia tributación. El impuesto de la opción no se descuenta del de la compraventa final, así que conviene incluirlo en tu presupuesto desde el inicio.
Fuentes
- Opción de compra, JLA Notarios
- Arras frente a opción de compra, Devesa Abogados
- Contrato de opción de compra de vivienda 2026, Ros Legal Abogados
- El contrato de opción de compra en las operaciones inmobiliarias, Iberley
- Evita problemas legales al comprar vivienda heredada, Abogados Propietarios
- Obligaciones documentales y registrales en la venta de un inmueble heredado, Martell Abogados
- Aceptación de herencia con vivienda: pasos y plazos, Datoscasa
- Aceptación de herencia: procedimiento, gastos e impuestos, Rankia
- Opción de compra por plazo superior a cuatro años, El Notario del Siglo XXI